Häufig wird dann ein Mietvertrag mit einer mehrjährigen, häufig zehn- bis fünfzehnjährigen Grundlaufzeit ausgehandelt, gegebenenfalls ergänzt um weitere Verlängerungsoptionen, die der Praxisinhaber nach Ablauf der Grundlaufzeit ausüben kann.
Weder der Vermieter noch der Praxisinhaber sollen während dieser Grundlaufzeit oder einer laufenden Verlängerungsoption das Mietverhältnis kündigen können. Dies schafft nach der Praxisgründung zunächst Planungssicherheit, sich auf den Praxisbetrieb konzentrieren zu können und nicht jeden Tag befürchten zu müssen, dass eine Kündigung des Vermieters im Briefkasten liegt. Denn wird keine feste Laufzeit im Mietvertrag vereinbart, kann ein Mietverhältnis stets mit einer Frist von sechs Monaten zum Ende eines Kalenderquartals gekündigt werden, ohne dass dafür ein besonderer Grund vorliegen müsste.

Eine Festlaufzeit ist vereinbart, also ist mir der Mietvertrag während dieser sicher, der Vermieter kann nicht kündigen?

Leider nicht unbedingt, denn noch immer existiert § 550 BGB. Danach gilt ein Mietvertrag, der für eine längere Zeit als ein Jahr nicht schriftlich geschlossen wird, als für unbestimmte Zeit geschlossen. Und auf unbestimmte Zeit geschlossene Verträge sind unter Einhaltung der genannten Frist von sechs Monaten zum Ende eines Kalenderquartals kündbar, ohne dass hierfür ein Grund gegeben sein müsste.

Der Vermieter wird sehr wahrscheinlich selbst darauf bestehen, dass der Praxismietvertrag schriftlich geschlossen wird, also beide Parteien den Mietvertrag unterschreiben. Um diese Schriftform zu wahren und so die Kündigungsmöglichkeit nach § 550 BGB zu verhindern, reicht es jedoch nicht allein aus, dass beide Parteien den Mietvertrag unterschreiben.
Vielmehr müssen alle wesentlichen Vereinbarungen des Mietvertrags die Schriftform wahren. Gehören zu dem Mietvertrag daher Anlagen, wie zum Beispiel Grundrisse der Mieträume, müssen diese Anlagen ebenfalls unterzeichnet oder jedenfalls fest mit dem Mietvertragstext verbunden – beispielsweise getackert – werden, um die Schriftform zu wahren. Werden beispielsweise Parkplätze mit vermietet, muss sich deren Lage ebenfalls aus einer Zeichnung ergeben, die dem Mietvertrag beigefügt und von Mieter und Vermieter unterschrieben werden. Auch Baukostenzuschüsse, die der Vermieter für den Ausbau oder die Renovierung der Praxis gewährt, sind eine so wesentliche Vereinbarung, dass sie schriftlich getroffen werden muss.

Im laufenden Mietverhältnis kommt es über die Jahre häufig zu Änderungen des Mietverhältnisses, ggf. wird auf einer anderen Etage eine weitere Fläche als Sozialraum angemietet oder aus der Einzelpraxis wird eine Berufsausübungsgemeinschaft, die den Mietvertrag übernehmen soll.
Auch solche nachträglichen Änderungen müssen schriftlich in einem Nachtrag erfolgen. Doch nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs sind neben der Schriftform weitere Formanforderungen an solche Nachträge zu stellen, um die Festlaufzeit nicht zu gefährden. Kurz gesagt sollten sich Vermieter und Mieter in einem solchen Nachtrag stets verpflichten, diesen Nachtrag fest mit allen vorherigen Anlagen und Nachträgen und dem Ausgangsmietvertrag fest zu verbinden und zu unterschreiben. Wird diese feste Verbindung nicht hergestellt, so fordert der Bundesgerichtshof als Mindestvoraussetzung neben der Unterzeichnung des Nachtrags durch beide Parteien eine „zweifelsfreie lückenlose Bezugnahme auf alle wesentlichen vertraglichen Vereinbarungen“ in dem Nachtrag. Je nachdem, aus wie vielen Anlagen und Nachträgen das Mietverhältnis bereits besteht, kann es daher sein, dass diese „zweifelsfreie, lückenlose Bezugnahme“ eine ganze Seite des neuen Nachtrags füllt. Und die Gefahr, dass man eine Anlage oder einen Nachtrag vergessen hat zu erwähnen, besteht noch immer.

In der Praxis kam es durchaus schon vor, dass entweder der Mieter oder der Vermieter nach einer Möglichkeit suchten, den Mietvertrag trotz der Festlaufzeit vorzeitig zu beenden. Das mag man unfair finden, jedoch ergibt sich diese Möglichkeit schon aus dem Gesetz. Daher sollte man gerade im laufenden Mietverhältnis stets auf die Einhaltung dieser Schriftform achten, um für die Gegenseite wenig Angriffsfläche für die Kündigung eines unliebsam gewordenen Mietverhältnisses zu bieten.

Jens Schuchmann
Rechtsanwalt und Fachanwalt für Medizinrecht
Dr. Pütz, Zimmer & Partner mbB – Rechtsanwälte und Steuerberater